KİRADA ‘ARA ZAM’ OYUNU

Kiralık ev fiyatlarındaki fahiş artış sonrası kimi mülk sahipleri fırsatçılık peşine düştü. Yılda bir kere zam yapılabildiği halde ‘ara zam’ isteyenler, ya da ‘yasal oranın üzerinde kira artışı’ yapanlar arttı. Eğer kiracı 5 yılı geçtiyse, bu defa ‘Kiran bölge ortalamasının altında kaldı, kira tespit davası açarım’ tehdidi ile karşılaşıyor. Hukukçular ise uyarıyor; “Zam kontrat yenileme tarihinde yılda bir kez olur. Artışlarda üst sınır ise TÜFE’nin 12 ay ortalaması. Kira tespit davalarında da ev sahibinin talebi aynen geçerli olmaz, kiracılar korunur.”

Başta İstanbul olmak üzere birçok ilde kiralık ev bulmak zorlaştı. Piyasada arz sınırlı, talep fazla olunca kira bedelleri hızla arttı. Bu dönemde ev arayanlar için tablo oldukça karamsar. Ama sadece ev arayan değil, hali hazırda kiracı olanların da başı ev sahipleri ile dertte.

Artan kiralar karşısında mevcut kiracısının ödediği rakamı beğenmeyenler senede 1 kez zam yapabileceği halde ikincisini talep ediyor.

Kimi ev sahipleri de zam oranları konusunda kural tanımıyor. Kanuna göre belirlenen zam oranının 2 katını talep edenler de var. Eğer kiracı 5 yılını geçtiyse bu defa ev sahibi ‘kira tespit dava açarım’ tehdidi ile geliyor.

Whatsapp’tan zam
Bunun son örneği İstanbul’da bir sitede yaşandı. Aynı sitede 100’ün üzerinde dairesi olan mülk sahibi, tüm kiracılardan WhatsApp üzerinden ‘ara zam’ istedi. Mülk sahibi, ‘Emlak piyasasındaki artışlar ve bizdeki kiraların emsallerine göre düşük kalması nedeniyle yüzde 18’lik ek bir zam talep ediyoruz’ mesajını iletti.
Sözleşme yenileme döneminde zaten zam yapılan kiracılar ikinci zam talebine ‘hukuksuz’ diyerek itiraz edince şu ifadeler kullanıldı: “Talep geri çekilmiş olup 5 yılı dolduran kiracılara kira tespit davası açılacaktır.” Peki mülk sahibi senede 2 kere zam isteyebilir mi? Ya da dava açarak istediği kirayı alabilir mi? Konuyu uzmanlarına sorduk...

‘Kabul etmeyin’
Borçlar Kanunu’na göre kiraya zammın kontrat yenileme ayında ve yılda bir kere olacağına vurgu yapan Avukat Hikmet Güngör, “Yapılacak zam oranı da TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını geçemez. Mesela bu ay TÜİK tarafından açıklanan rakam yüzde 17.71. Ev sahibi çıkıp yüzde 30-40 istiyorum diyemez” dedi.

Kiracılara ‘Bu tip talepleri kabul etmeyin, herhangi bir ek protokole de imza atmayın’ diyen Avukat Güngör, “Şuan özellikle İstanbul’da kiralama piyasası çok karıştı. Evler nerdeyse açık arttırma ile kiralanıyor. Çok hızlı kira artışı da kimi ev sahiplerinin iştahını arttırıyor. 3-4 ayda bir zam isteyen, yasal oranın çok üzerinde fahiş fiyat artışı için baskı yapanlar var. Birçok mülk sahibi de evini daha yüksek bedelle kiraya vermek için eski kiracıyı çıkarma peşinde” şeklinde konuştu.

İstediklerini alamıyorlar
Gelelim kira tespit davalarına... Bu konuyu da Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz’a sorduk. 5 yıldan önce bu davanın açılmasının mümkün olmadığını belirten Kiraz, “5 yıl geçti, senin evinin kirası bölgeye göre düşük kaldı, fazla zam yapıyorum denilemez. Kiracı ile uzlaşma yoksa mülk sahibi kira tespit davası açmak zorunda” dedi.

Örneğin vatandaşın kirası 2 bin TL, mülk sahibi 4 bin TL istiyor. Bu dava sonrası kira 4 bin TL’ye mi çıkar? Avukat Kiraz yapılacak kira artış oranı için şu bilgileri verdi: “Önceki gün açıklanan rakama göre bu ay kira artış oranı 17.71. Yani 2 bin kira 2 bin 354 lira olacak. Ev sahibi bu rakam bölgeye göre az dedi ve dava açtı. Şimdi bu noktada bilirkişi raporu gerek. Bu raporda emsal kira sözleşmelerine bakılacak. Kiralar 4 bin liraya çıksa da 3 bin, 3 bin 500 lira ödeyen eski kiracılara da dikkate alınarak ortalama rakam belirlenecek. Ortalamanın da 3 bin 500 lira çıktığını düşünelim.

Bu noktada hakimler kiracıları korumak için ‘hakkaniyet indirimi’ uygular. 10 yılı aşan kiracılarda genelde bu oran yüzde 20, 10 yıl altına da yüzde 10’dur. Yüzde 10 indirim dahi olsa bu defa kira 3 bin 500’den 3 bin 150’ye düşer. Mülk sahibi 4 bin beklerken 3 bin 150’ye razı olmak durumunda kalır. Hatta daha az da olabilir. Yani çoğunlukla beklendiğini alamaz.

Üstelik karşı tarafın avukatına, kendi avukatına yapacağı ödemeler de var. Ev sahipleri tüm bunları düşünerek yola çıkmalı. Bu davaların istinafla birlikte 2-2.5 yıl sürdüğü de unutulmamalı. Eğer çok büyük farklar varsa tespit davasını öneririm. Mesela işyeri için kiracı 5 bin ödüyor ama bölge ortalaması 40-50 bin lira ise tespit davası açılabilir.”

'Tapu devri yapıp evden çık diyorlar'
Avukat Kiraz ve Avukat Güngör son aylarda çok sayıda ‘tapu devri’ ile karşılaştıklarını belirtti. Kiraz ev sahiplerinin kiracıları tahliye etmek için denedikleri yeni yolu şöyle anlattı: “Mülk sahibi evi çocuğuna, eşine devrediyor. Devirde de evin gerçek değeri değil, rayiç değerini gösteriyor.

Söz gelimi ev 2.5 milyon lira, belediyede değeri 500 bin lira ise 501 bin TL’den devir yapılarak daha az tapu harcı ödeniyor. Ev satılınca kiracının hemen çıkacağını düşünüyorlar. İhtar yollayarak evi boşaltmasını istiyorlar. Oysa devirde de kiracının 6 ay süresi var. Bu tarihten sonra da kesin çıkacak denilemez. Açılacak davalar ortalama 2 yıl sürebilir.”

Kiracı indirim isteyebilir
Ev sahiplerinin yanında kiracıların da uyarlama talebinde bulunabileceğini belirten Ali Güvenç Kiraz, “Eğer borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ödeme güçlüğü varsa kirada indirim istenebilir. Bunun için kiracı gelir kaybını ispatlar. Hakim de mal sahibinin de haklarını gözeterek bir denge içinde ve belli bir sürede geçerli olmak kaydıyla kirada indirime gidebilir” dedi.
KAYNAK= Yeni Akit