İSTANBUL'DA OFİS KİRA METREKARESİ 50 DOLAR!

Cushman & Wakefield | TR International’ın 2025 yılını değerlendirdiği “Gayrimenkul Pazarı Görünümü” raporuna göre, ofis piyasasında yeni kiralama işlem hacminin bir önceki yıla oranla neredeyse aynı kalarak yüzde 8 artış gerçekleştirdiği görüldü. Birincil ofis kiraları metrekare başına 50 dolar ile rekor tazelerken, doluluk oranları ise yüzde 90 seviyesinde sabit kalarak tarihsel zirvesini sürdürdü. Ofis pazarında böylece dolar bazında yıllık kira artışları Levent–Etiler bölgesinde yüzde 11.1, Esentepe–Gayrettepe–Zincirlikuyu hattında yüzde 9.4 olurken, Maslak ve Anadolu yakasında yıllık değişim sınırlı kaldı. 

Perakende sektörü yüksek maliyetlere karşı mevcut mağazalarını korumaya odaklandı. Raporda, perakende sektörü odağında İstanbul’un ana caddelerinde birincil kiraların artış hızı yavaşlasa da yüksek talep ve sınırlı arz nedeniyle kiraların yılın son çeyreğinde metrekarede aylık 250 dolar ile sabit kaldığı kaydedildi. İstiklal Caddesi’nde yaya trafiği yüzde 18, Bağdat Caddesi’nde yüzde 31 artarak yılın en güçlü performanslarını sergilerken, Nişantaşı’ndaki yüzde 59’luk sert düşüş dikkat çekti. 

Cushman & Wakefield | TR International, 2025 yılını kapsayan ve ekonomi, ofis, perakende, sanayi ve lojistik, konut ve öğrenci yurtları varlık sınıflarındaki gelişmeleri incelediği ‘Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü ’başlıklı raporunu yayımladı. Yüksek operasyonel maliyetlerin ve değişen kullanıcı beklentilerinin belirleyici olduğu bu dönemde, gündemdeki gelişmeler doğrultusunda ilgili sektörlerin vizyon ve beklentileri ortaya koyuldu.

Raporda, Türkiye’de yıl boyunca uygulanan sıkı para politikalarının enflasyon üzerinde olumlu etkiler gösterdiği, aralık ayında enflasyonun yüzde 30.89’a gerilediği kaydedildi. Politika faizinin yıl sonunda yüzde 38 seviyesine çekilmesiyle birlikte finansal istikrar korunurken, Türk lirasında reel değerlenme ve CDS priminde düşüş gözlendi. Tüketici güven endeksi yıl boyunca 80-85 bandında zayıf seyrederken, hizmet sektörünün dirençli kaldığı; inşaat ve konut sektöründe ise daralma yaşandığı belirtildi. Sanayi üretimi ise yılın ikinci yarısında toparlanarak yüzde 6.5 artış kaydetti.

Ofiste birincil kira seviyeleri rekor tazeledi

Rapora göre, ofis ve perakende sektörlerinde sınırlı arz ve yüksek doluluk oranları, kiraları zirvede tutmaya devam etti. Ofis kiralarının, metrekarede aylık 50 dolar ile bugüne kadarki en yüksek seviyesini gördüğü verilere yansıdı. Ekonominin kontrollü biçimde dengelenmeye çalıştığı bir dönem olan 2025 yılında birincil ofis kiraları metrekare bazında 50 dolar olarak kaydedilirken geçen yılın aynı çeyreğine kıyasla dolar bazında yüzde 11 oranında artış gösterdi. Aynı zamanda TL bazında ise yüzde 36 artışla metrekaresi 2 bin 108 liraya ulaşarak yıl sonu enflasyon oranı olan yüzde 31’in üzerinde artış gösterdi. Böylece, birincil kira seviyesi, bugüne kadarki en yüksek düzeye ulaşarak bir kez daha rekor tazeledi. Birincil getiri oranlarının ise orta-uzun vadede sabit kalmaya devam edeceği öngörülüyor.

İstanbul A sınıfı ofis pazarında doluluk oranlarının %90 seviyesinde seyrederek tarihsel olarak en yüksek düzeyini bu yıl da koruması, kiraların Levent–Etiler bölgesinde metrekarede aylık 50 dolar seviyesine ulaşarak rekor tazelemesine neden oldu. Esentepe–Gayrettepe–Zincirlikuyu hattında ise kiralar 35 dolar, Maslak’ta 32 dolar oldu. Anadolu yakasında birincil ofis kiraları 35 dolar seviyesinde gerçekleşirken, İzmir’de 20 dolar, Ankara’da ise 25 dolar olarak kaydedildi.

Ofis pazarında yıllık kira artışları Levent–Etiler bölgesinde yüzde 11.1, Esentepe–Gayrettepe–Zincirlikuyu hattında yüzde 9.4 olurken, Maslak ve Anadolu yakasında yıllık değişim sınırlı kaldı. Beş yıllık büyüme oranlarında ise Esentepe–Gayrettepe–Zincirlikuyu bölgesi yüzde 16.9 ile öne çıkarken, Maslak’ta yüzde 14.9, Levent–Etiler’de bu oran yüzde 13.1, olarak gerçekleşti.

Yeni kiralama işlemleri yüzde 8 artış ile neredeyse aynı kaydedildi

 Raporun sonuçları, İstanbul genelinde ofis arzının, İstanbul Finans Merkezi’nin kademeli açılışıyla 7,53 milyon metrekareye ulaştığını gösterdi. Ofis talebinin yüksek maliyet ortamında daha seçici ve temkinli bir yapıya evrildiği görülen 2025 yılında işlem hacmi yüzde 8 artarak neredeyse geçen seneyle aynı kaydedildi. Verilere göre, 2025 yılında gerçekleşen ofis işlemlerinin yüzde 58’i yeni kiralama anlaşmalarından oluştu. 

Doluluk oranı ise yüzde 89.66 ile geçen yılki seviyesini korudu. Raporda, talebin özellikle hazır dekorasyonlu ve deprem yönetmeliğine uygun nitelikli ofislerde yoğunlaştığı vurgulandı.

Caddeler değerini koruyor, markalar büyümeye odaklanıyor

Raporda, perakende sektörü odağında İstanbul’un ana caddelerinde birincil kiraların artış hızı yavaşlasa da yüksek talep ve sınırlı arz nedeniyle kiraların yılın son çeyreğinde metrekarede aylık 250 dolar ile sabit kaldığı kaydedildi. Verilere göre, Aralık ayında ana caddelerde birincil kiralar, metrekarede aylık en yüksek 250 dolar ile İstanbul’da kaydedilirken, onu 105 dolar ile Ankara ve 100 dolar ile İzmir izledi. Getiri oranları ise yılın son çeyreğinde İstanbul’da yüzde 7, Ankara ve İzmir’de yüzde 8 oldu. Bu veriler göz önüne alındığında birincil getiri oranlarının orta vadede sabit kalması öngörülüyor. 

Rapora göre Nişantaşı’nda yaya trafiğinde görülen yüzde 59'luk sert düşüş, bölgenin ana harcama dinamiklerini oluşturan Arap turistlerin çekilmesiyle doğrudan ilişkilendirildi. İstiklal Caddesi yüzde 18 ve Bağdat Caddesi yüzde 31'lik trafik artışlarıyla daha geniş tabanlı ve erişilebilir alternatifler olarak yılın kazananları olarak öne çıktı. 

2025 yılı, perakende sektöründe maliyet baskılarının öne çıktığı bir yıl olurken, markalar büyüme yerine mevcut mağazalarını korumaya odaklandı. Bununla birlikte, uluslararası markaların Türkiye pazarına geri dönüşleri ve yeni marka girişleri, perakende pazarında hareketliliği artırdı. Dijital entegrasyonu ön plana çıkaran yeni mağaza formatları yaygınlaşırken, evcil hayvan odaklı konsept mağazalar da dikkat çekti. 

Türkiye genelinde toplam alışveriş merkezi arzı 14,21 milyon metrekareye ulaştı

Raporun sonuçları, 2025 yılı boyunca perakende arzında sınırlı ve seçici bir genişleme yaşandığını gösterirken; yıl içinde toplam dört yeni alışveriş merkezinin açılmasıyla birlikte Terminal Kadıköy, Tersane THE MALL, Kuşadası Setur Marinas AVM ve Tema Park AVM Niğde pazara eklendi. Buna karşılık, İstanbul Bahçeşehir’de yer alan Prestige Mall’un operasyonlarını durdurması, artan operasyonel maliyetler ve verimlilik baskısının pazardaki etkisini ortaya koydu. Aynı dönemde, Ticaret Bakanlığı tarafından hayata geçirilen düzenlemeler kapsamında ortak kullanım alanı bulunmayan projelere AVM ruhsatı verilmemesi, düşük doluluk oranına sahip veya verimsiz AVM’lerin faaliyetlerinin askıya alınabilmesi ve AVM yönetimlerine yıllık gelir-gider raporu sunma zorunluluğu getirilmesi, sektörde şeffaflık ve nitelik odaklı yeni bir dönemi beraberinde getirdiği görüldü. Bu gelişmeler sonucunda, Türkiye genelinde toplam alışveriş merkezi arzı 459 AVM ve 14,21 milyon metrekare seviyesine ulaştığı rapor sonuçlarına yansıdı. 

Depo kiralamada yüksek talep, düşük arz ile fiyatı yükseltti

Yeni arzın stoklara yavaş girdiği ancak buna karşılık talebin özellikle yılın ikinci yarısında güçlü seyrini sürdürdüğü depo kiralama işlemleri yılı yükselişle kapattı. Raporun sonuçlarına göre, İstanbul ve çevresinde nitelikli depo kiralama faaliyetleri 2025 yılında güçlü talep ile dikkat çekti. Yılın ilk yarısında 110 bin 950 metrekare, ikinci yarısında ise 144 bin400 metrekare işlem gerçekleşerek toplamda 255 bin 350 metrekareye ulaşıldı. Bu rakam, bir önceki yıla göre yüzde 7’lik artış anlamına geliyor. 2025 yılında kategori bazında ele alındığında önemli kiralama işlemleri lojistik ve perakende sektörlerinde yoğunlaştığı gösteren rapora göre; birincil lojistik kiralar, aralık ayında İstanbul’da metrekarede aylık 11 dolar ve Ankara’da 6.50 dolar olarak gerçekleşti. Arzın sınırlı kalması ve yükselen maliyetler, kira değerlerinde dolar bazında yüzde 5’lik yıllık artışa yol açtı.

Sanayicinin yatırım talebi yavaşladı, kiralamaya yöneldi

2025 yılında artan operasyonel maliyetler ve yoğun rekabetin, özellikle orta ölçekli sanayiciler üzerinde ciddi kârlılık baskısı yarattığı vurgulanan raporda, zorlu piyasa koşullarının 1-2 yıl daha devam edeceği beklentisiyle yatırımlarını ertelediği görüşüne ulaşıldı. Bu dönemde sanayi yatırımı talebinin büyük ölçüde zayıfladığı değerlendirilen raporda, “Yatırımcı ilgisi genel olarak kira geliri güçlü, uzun vadeli ve tercihen yabancı kiracılı varlıklara yönelmektedir. Artan üretim maliyetleri sanayicileri düşük maliyetli ülkelere iterken, lojistik segmenti, özellikle boş ve esnek kullanım sunan tesisler, sanayiye kıyasla daha dirençli bir talep profili sergilemektedir” denildi.

Özellikle boş ve esnek kullanım sunan lojistik tesisler, sanayiye kıyasla daha dirençli bir talep profili sergilediği belirtilen raporda yılın ikinci yarısında Çinli şirketlerin Türkiye operasyonlarını sürdürmesinin, lojistik segmentindeki uluslararası ilgiyi artırdığı ifade edildi.

Yurt kapasitesi artıyor ancak talebi karşılayamıyor

2024-2025 öğretim yılında kapasite artışı görülmesine karşılık Türkiye genelinde yurt kapasitesinin talebi karşılamada yetersiz kaldığı vurgulanan raporda, bu dönemde toplam öğrenci sayısının geçen seneye oranla yüzde 3.60 azalarak 6.8 milyon kaydedildiği; Türkiye geneli toplam yurt kapasitesinin ise yüzde 1.47 oranında artarak 1.4 milyona yükseldiği ifade edildi. Toplam yurt arzı içinde devlet yurt kapasitesinin oranı yüzde 71 ile büyük oranda devlet yurtlarında yoğunlaşırken, özel ve vakıf yurtlarının payı yüzde 29’da kaldığı hesaplandı.

İstanbul’da ise tablo daha çarpıcı olarak görüldü. Yurt sayısı 736’dan 710’a düşerken, toplam kapasite yüzde 3.2 azalarak 161bin957 olarak kaydedildi. Rapor sonuçları, Türkiye genelinin aksine İstanbul’da özel yurtların payının yüksek olduğunu gösteriyor. Buna göre, özel yurtların payı yüzde 63 ile devlet yurtlarının üzerinde olsa da yüksek kira maliyetleri ve sınırlı seçenekler öğrencilerin barınma sorununu derinleştirdiğine dikkat çekiliyor.