AVUKAT NURİ TÜZEK TÜM MERAK EDİLENLERİ SİZLER İÇİN CEVAPLANDIRDI: İŞYERİ KİRALARI NE OLACAK

 " Ne olacak, ne zaman düzelecek sorusunun cevabını arıyor tüm insanlık. Salgının yayılımını yavaşlatmak için devletler bir dizi tedbirler alıyor. Türkiye'de bir çok tedbir almış durumda. Türkiye, diğer ülkelerden daha önce harekete geçerek önemli tedbirleri hayata geçirdi ve bu da ülkemize bir çok avantaj sağladı. Ülkemizde işyerleri bir süredir kapalı ve bazı meslek grupları zor durumdalar. Özellikle de işyeri kiraları ve daha bir çok benzeri sorun, cevaplandırılması gereken sorular var.

Duyuru Gazetesi olarak tüm merak edilenlere sizler adına cevap bulmak amacıyla kununun uzmanının kapısını çaldık. Corona virüs salgının Hukuki anlamda etki ve sonuçlarını değerlendirmek üzere Erbab Hukuk Bürosu Kurucusu Av. Nuri Tüzek’le bir söyleşi gerçekleştirdik.

- Hoş geldiniz Nuri Bey, sizin uzun yıllardır Pendik’ te serbest Avukat olarak çalıştığınızı ve bir çok soru ve sorunlarla yüzleşip çözüm ürettiğinizi biliyoruz. Malum son yaşanan PANDEMİ ilanı ile tüm dünyada milyarlarca insan evlerine kapandılar. Birçok iş yeri kapalı vaziyette, haliyle kiralarını dahi ödemekte güçlük çekiyorlar, yine birçok çalışan işten çıkartılmak ve işsiz kalma korkusu içinde, özel okullara çocuklarını gönderenler ödeme yapmak konusunda sorularına çözümler aramakta. Bu ve benzeri konular hakkında okurlarımızı aydınlatmanızı talep ediyoruz.

Av. Nuri TÜZEK: Hoş bulduk. Öncelikle yaşanan bu hadisenin hukuk dünyasında karşılığının ne olduğunu çok iyi anlamamız gerekiyor.  Malumunuz üzere tüm dünyayı ve ülkemizi ciddi şekilde etkileyen COVİD 19 salgını Dünya Sağlık Örgütü tarafından PANDEMİ (salgın hastalık) ilan edilmiştir. Bulaşıcı hastalık olarak tezahür eden bu durum hukuk alanında sözleşmelere tesir etmesi için aradığımız ilk ipucu ifade “Mücbir sebep’’ kavramıdır.  İzin verirseniz bu günlerde çok fazla duyduğumuz ya da duyacağımız bu kavram hakkında kısaca bir şeyler söyleyerek sorularınızı almak istiyorum. Mücbir, kelime olarak zorlayan, zorlayıcı olarak bilinirken mücbir sebep için ise; hukukta görevin, taahhüdün ve sorumluluğun yerine getirilmesine engel teşkil edebilecek nitelikte bulunan ölüm, iflas, hastalık, tutukluluk ve buna benzer hallerdir diyebiliriz.

 Türk hukuku açısından herhangi bir hal veya olayın taraflar arasında imzalanan sözleşmede açık olarak mücbir sebep olarak gösterilmesi mümkündür. Ancak sözleşmede mücbir sebep hali bulunmayan hallerde de genel hükümlere bakılarak mücbir sebep iddiasında bulunulabilir.  Hukuk düzenimizde mücbir sebebin doğrudan yasal bir tanımı yapılmamış olmakla birlikte Yargıtay kararları ve doktrindeki görüşler ışığında sözleşmede mücbir sebep olarak sayılmayan bir durumun mücbir sebep olabilmesi için şu durumlar aranmıştır.

Hadisenin tarafların kontrolünde olmaksızın meydana gelmesi, taraflarca mevcut hadisenin gerçekleşmesinin veya ortaya çıkaracağı sonuçların öngörülemez olması,  olayın önceden öğrenilmesi tarafların kontrolünde olmaması ve alınmış tedbirlere rağmen söz konusu olayın tarafların üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmesini imkânsız hale getirmesi olarak sıralayabiliriz.  Türk hukuku açısından esasen her sözleşme kendi içinde değerlendirilmek zorundadır. Covid-19 salgınının doktrinde sayılan bu hususlar ışığında ‘’Genel Mücbir Sebebi’’ kavramı içinde yer alacağını kolaylıkla söyleyebiliriz.

-Bu kapsamlı açıklamalarınız için teşekkür ediyoruz ancak okurlarımız adına çok merak edilen ve pratik sonuca yönelik kiracılık ilişkisi açısından sorularımıza geçmek istiyorum. İlk olarak PANDEMİ sebebiyle işyerini açamayan bir işyerinin kapısına tahliye için icra memurları gelebilir mi?

Av. Nuri TÜZEK: İş yeri kirası ile ilgili olarak 26.03.2020 tarihli 31080 sayılı Resmi Gazete ’de yayınlanan “Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ”un Geçici Madde 2 ile iş yeri kira sözleşmelerine ilişkin bir düzenleme getirildi. Bu yasal düzenleme ile kiraya verenlerin Mart 2020 – Haziran 2020 dönemine ilişkin kiraların ödenmediğinden bahisle, iş yeri kira sözleşmesini fesih ve yine tahliye edemeyecekleri anlaşılmaktadır. Burada dikkat edilmesi gereken ayrım yapılmaksızın tüm iş yerlerini kapsıyor olması ve bu düzenlemenin konut kiralarından bahsetmemiş olmasıdır.

- Bahsettiğiniz düzenleme iş yeri sıfatıyla kiracı olan şahıs ya da şirketlerin 4 ay boyunca kiralarını geciktirebilecektir diyebilir miyiz?

Av. Nuri TÜZEK: Evet bir bakıma tam da bunu söylemekle birlikte bu yasal düzenlemenin söz konusu aylar açısından kira borçlarını sona erdirir mahiyette olmadığını ve kiracıların 30 Hazirandan sonra tekrar tahliye tehdidi ile yüzleşmek zorunda kalacağını bilmeleri gerekir. Ayrıca geciken aylara ilişkin bir faiz işleyip işlemeyeceği de yasada açıklık getirilmeyen hususlardan. Bir bakıma KDV ve SGK ödemelerinin devlet tarafından ötelenmesine benzetebiliriz. Söz konusu vergi borçları silinmiyor yaşanan bu salgın sebebiyle ertelenmesi yoluna gidiliyor.

- Peki bazı iş yerleri devlet tarafından yasal zorunluluk ile kapatıldı, örneğin güzellik salonları, kafeteryalar, spor salonları gibi. Bu iş yeri sahipleri sokağa çıkma yasağı olmamasına rağmen yani 20 ile 65 yaş arasındaki vatandaşlar bile olsa iş yerlerine gidip gelir elde edememekteler. Bunların mağduriyetleri diğer birçok iş koluna göre daha fazla. Aynı cadde içinde market açık olduğu halde berber kapalı. 4 ay sonra bile olsa yine de söz konusu birikmiş kiraları ödemekte güçlük çekileceğini düşünürsek bu konu hakkında neler söylemek istersiniz?

Av. Nuri TÜZEK:  Çok isabetli bir soru. Gerçekten de kamu gücü ile kapatılmış olan bir takım iş yerleri, işleri düşmüş dahi olsa tamamen kapatılmamış, ticarete devam eden iş yerleri ile bazı konularda farklılık oluşturacaktır. Bu konu yine sözlerime ilk başladığım sırada bahsettiğim “Mücbir Sebep” kavramının yanında yasal düzenleme sebebiyle ikinci kez engellenmiş grubu kapsıyor. Söz konusu hadiseler çok taze olduğu için doktrinde konu üzerinde sayısız tartışma olmakla birlikte bizim de savunduğumuz görüş; söz konusu iş yerlerinin yasal olarak kapatıldığı sürelere ilişkin herhangi bir kira borcu olmaması gerektiğidir. Daha basit bir ifade ile örneğin kamu gücü ile kapatılmış bir berber 2 ay boyunca iş yerini hiç açamamış ise bu iki ay için mülk sahibine kira ödeme borcu altında olmamalıdır. Bunun gerekçesi Borçlar Kanunda ilgili hükümlerinde özetle şu şekilde izah edilmiştir; karşılıklı edimlerden biri tarafça yerine getirilmiyorsa bende getirmiyorum denilebilir. Yani kiraya veren kiralananı kullandırma imkânı vermiyor. Kiraya verenin en önemli borcu kiralananı elverişli şekilde bulundurma yükümlülüğüdür. Kiracının hiçbir kusuru olmaksızın söz konusu taşınmazdan istifade edilememektedir. Elbette mülk sahibi olanlar benim burada ne kusurum var diye sorabilecektir ancak söz konusu kanun metni yorumlandığında bu sonuca varılabileceğini düşünen hukukçu sayısı azımsanmayacak kadar çoktur.

- Peki devlet tarafından yasal zorunlulukla kapatılmış kiracı konumundaki iş yerlerine tavsiyeniz nedir?

Av. Nuri TÜZEK: Şahsi fikrim hemen hemen her uyuşmazlıkta olduğu gibi tarafların bir araya gelerek birbirlerini dinlemesi, fedakarlığın karşılıklı olarak masaya yatırılarak çözüm bulunmaya çalışılmasıdır. Ancak mülk sahibi tüm kira bedelini talep ediyor ise kiracı kamu gücü ile kapatılan iş kollarından biri ise kira borcunu ödemekten kaçınabilir, ödeyecek ise ihtirazı bir kayıt koyup daha sonra açılacak uyarlama davası sonucu ödemiş olduğu fazla bedeli geri alma imkanını korumalıdır. Her hal ve şartta bu iş yerleri açısından uyuşmazlık sürer ise elbette mahkeme yoluna gidilmeli ve kiracı yasal olarak kapalı olduğu günlerin kira bedelinden muaf tutulmayı talep etmelidir.

- Yasal olarak açılmasında her hangi bir engel olmayan örneğin ayakkabı mağazaları, hediyelik eşya satıcıları, kırtasiyeler gibi iş yerleri de insanların evlerine kapanması sebebiyle iş yapamaz hale geldiler. Özellikle AVM gibi insanların gitmekten kaçındığı yerde bulunan kiracılara tavsiyeniz ne olacaktır?

Av. Nuri TÜZEK: Elbette birçok iş kolu açısından bir sınırlama olmamakla birlikte günlük cirolarında çok ciddi düşüşler söz konusu. Bu durumlarla ilgili Borçlar kanunu 135, 138 maddeleri gibi çözüm getirici düzenlemeler söz konusu. Yine bir avukat olarak ilk tavsiyem kiracılar ile kiraya verenlerin karşılıklı olarak bir araya gelmesi ve fedakârlık ederek bir denkleştirme yolunu tercih etmeleridir. Ancak bu söz konusu değilse doğrudan bir kira uyarlama davası açılması gerektiğini düşünüyorum. Mahkeme marifetiyle dosya kapsamında bilirkişilerce hazırlanacak raporlar maddi kaybı kolaylıkla ortaya koyacağı için kısıtlı bir süre için kira oranlarında düzenleme, indirim yoluna gidilebilecektir.

- Kira hakkında son olarak konut kiraları açısından okurlarımıza ne söylemek istersiniz? Onlar da yine işlerini kaybettiği ya da gelir azalması sebebiyle kira ödemekte güçlük çekiyorlar?

Av. Nuri TÜZEK: Maalesef konut kiraları açısından çok da olumlu konuşmak mümkün değil. Bir ticari işletmenin asıl gayesi müşteri vasıtasıyla kazanç elde etmek olduğu için Kovid-19 tedbirleri sebebiyle uğradığı zararı çok net ortaya koyabilir. Ancak konut vasfında olan kiralanmış yerler bu vazifelerini yerine getirme konusuna herhangi bir engel ile karşılaşmamış olmakla birlikte kullanıldıkları dönem boyunca gerek icra ve gerekse tahliye tehdidi altındadır. İstisna olarak ise sözleşmeyi feshetmek adına haklı bir gerekçe olabilir. Çok yüksek bedelli bir konutta kiracı olmanızla birlikte yaşanan kriz sebebiyle kira ödeyemez hale geldiğiniz gerekçesi ile kira sözleşmesini sona erdirir ve taşınmazı tahliye edebilirsiniz. Ancak tekrarlıyorum konutu kullandığınız tüm günlerin bedelini mülk sahibi icra marifetiyle alma yoluna gidebilecektir.

-Salgının sebebiyle en çok mağdur olan kesimlerden bir tanesi de işçilerdir. İşçilerin bu süreçte ne gibi hakları vardır, tedbir amaçlı çıkartılan yasalarda onlar açısından yapılan düzenlemeler ve getirilen haklar nelerdir?

Av. Nuri TÜZEK: Sizin de bahsettiğiniz gibi bu süreçte en çok mağdur olan kesimin başında işçiler gelmektedir. İşyeri faaliyetleri devam eden ve çalışmaya devam eden işçiler bakımından işverence gerekli tüm tedbirlerin alınması gerekmektedir. Bu çerçevede özellikle Sağlık Bakanlığının üzerinde ısrarla durduğu sosyal mesafe ve diğer tedbir kuralları çerçevesinde işyerinde gerekli düzenleme yapılmalıdır. Aksi durumda işverenin hukuki ve cezai sorumlulukları olabilecektir. Bununla birlikte bu durumda olan işyerleri açısından işçiler işvereni uyarma ve uyarıya rağmen gerekli tedbirin alınmaması halinde iş sağlığı tehlikesini belirterek çalışmaktan imtina etme hakları bulunmaktadır. Tabi sağlık çalışanlarının durumları biraz daha farklılık arz etmektedir. Bununla birlikte iş faaliyeti duran işyerleri açısından işverenin başvurabileceği yöntemlerden telafi çalışması, yıllık izin gibi hallerde işçiler ücretlerini bu dönemde almaya devam edecektir. Bu yöntemler uygulanmıyor ve iş faaliyeti durmuşsa geçici işsizlik ödeneği şartlarını sağlamaları durumunda geçici işsizlik ödeneğinden faydalanacaklardır. Bu ödeneğin şartları sağlamayanlar açısından son yapılan ve 17.04.2020 tarihli resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren düzenleme ile ilgili fondan günlük 39,24 Türk lirası nakdi ücret desteğinden faydalanacaklardır. Ayrıca iş güvencesini temin maksadı ile 17.04.2020 tarihinden itibaren 3 ay süre ile işverence iş akdi feshi yasağı getirilmiştir. Tüm bu haklarının yanında faaliyetin durması sebebiyle işverenle olan iş ilişkisini sonlandırmak isteyen işçiler İş Kanunu madde 24/3 çerçevesinde iş akdini haklı sebeple feshedip, hak etmiş oldukları kıdem tazminatları var ise bunu da talep hakları bulunmaktadır.

- Peki salgın ve alınan zorunlu tedbir sürecinden etkilenen işverenler nasıl bir hukuki yol izlemeli?

Av. Nuri TÜZEK: Eğer işyerinde faaliyetin durması, kesintiye uğraması veya işverenin tedbir amaçlı çalışanlarını işyerinde çalıştırmayı durdurması söz konusu ise başvurulabilecek farklı yöntemler söz konusudur. Bunlar; esneklik uygulamalarında telafi çalışmasına başvurulmasıdır. Bu doğrultuda işveren korona virüsü sebebiyle çalıştırmadığı işçisini daha sonra telafi amacıyla günce 3 saati geçmemek ve günlük azami çalışma süresi olan 11 saati aşmamak kaydıyla işyerinde çalıştırarak bu dönemi telafi edebilir. Bu yöntemin dışında işveren işçinin yıllık izin hakkı var ise işçiyi yıllık izne çıkarma yöntemine başvurabilir. Bunun dışında işyerinin faaliyet konusunun uzaktan çalışmaya elverişli olması halinde uzaktan çalışma usulüne geçilebilir. Eğer uzaktan çalışma yapmak mümkün değil ve işyerinde faaliyet durmuşsa işverenin başvuracağı yöntemlerden bir diğeri de kısa çalışma ödeneğine yapılacak başvurudur. 17.04.2020 tarihli resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren torba kanunla; uygulamada yaşanan sıkıntılar sebebiyle başvuru akabinde uygunluk tespitinin tamamlanması beklenmeksizin, işverenlerin beyanı doğrultusunda kısa çalışma ödemesi gerçekleştirileceği hükmü getirilmiştir. Yine son yapılan torba yasa ile işverenlere ücretsiz izne çıkarma hakkı da getirilmiş yaşanan bu süreçten iş verenlerin de en az zararla çıkması amaçlanmıştır. Devletimizin mali anlamda işverenlere sunduğu gerek vergisel ve gerekse teşvik, kredi gibi konularda da çok fazla sağladığı kolaylıklar da söz konusu olmakla birlikte bu ayrı bir başlık altında detaylı değerlendirilebileceği için şimdilik iş veren konusunda bu verdiğimiz bilgiler ile yetiniyorum.

- Son başlık olarak salgın sebebiyle malumunuz eğitime de ara verildi. Okullar zorunlu olarak tatil edildi veya uzaktan eğitime geçildi. Bu doğrultuda  çocuklarını özel okullara göndererek çok ciddi aylık taksitler, yemek ve servis parası ödemesi olan veliler bu hizmetleri almayan çocukları için ödeme yapmak zorunda mı, bir çok velinin okul yönetimleri tarafından bu şekilde taleplerle yüzleştiklerine dair duyumlar alıyoruz, bu konu hakkında neler söylemek istersiniz ?

Av. Nuri TÜZEK : 11.Mart.2020 tarihinden bu yana ülkemizde Devlet Okulu ve Özel Okulların tamamında PANDEMİ sebebiyle örgün eğitim verilememektedir. Sözlerimin başında malumunuz detaylı bir şekilde Mücbir sebep kavramı üzerinde durmuştum. Özel okullara ilişkin ücretlerin değerlendirilmesinde yine bu kavramdan hareket ederek çözüm aramamız gerekmektedir. Çünkü veli ve okul yönetimi arasında karşılıklı borç doğuran bir sözleşme akdedilmiştir ve  mücbir sebep sonucu ifa edilmesinde güçlük meydana gelmiştir.

Ancak milli eğitim bakanlığı tarafından peşin olarak ödenmiş olan eğitim giderlerinin iade edilebileceğine ilişkin herhangi bir açıklama henüz yapılmamıştır. Özel okullara ilişkin dernekler ve yönetimlerinden alınan bilgilere göre eğitimlerin virüs tehdidi ortadan kalktıktan sonra devam edeceği gerekiyorsa yaz tatilinde yüz yüze eğitim takviyeleri ile açığın giderileceği beyan edilmiştir. Bu noktada Milli Eğitim Bakanımız Sayın Ziya Selçuk yaz tatilinin tamamen iptal edileceği yönünde bir çalışmalarının kesinlikle olmadığını beyan etmiştir. Buradan hareketle bu yıl yapılması planlanan eğitim öğretimin çok büyük bir kısmının gerektiği gibi tamamlanamama ihtimalinin yüksek olduğunu söyleyebiliriz.  Çocuklarını özel okula gönderen velilere şunu kesinlikle söyleyebiliriz ki; özel okul tarafından verilen uzaktan eğitim taraflar arasında imzalanan sözleşme ve mevzuat hükümlerine uygun değilse yahut uzaktan eğitim hiç verilmiyorsa ya da kreş, gündüz bakım ve oyun evi ile anaokulu gibi uzaktan eğitim yoluyla eğitimin sürdürülmesi mümkün olmayan okullar söz konusu ise eğitimin kesintiye uğradığı tarihten kesintinin sürdüğü tarihe kadar olan ücretin diğer yan ücretler ile birlikte örneğin servis, yemek, yurt ücreti gibi, ödemesi yapılmaktan kaçınılabilir veya peşin ödenmiş ise iadesinin yapılması gerekir. Bu birçok hukukçunun da ortak görüşü olacağı üzere bir tarafın hak etmediği bir ücreti almış olması sonucunda sebepsiz zenginleşmesine yol açacaktır.

-Nuri Bey vermiş olduğunuz bu kıymetli bilgiler için çok teşekkür ediyoruz umarız okurlarımızın da çok istifade edeceği bir yazı ortaya çıkacak.

Av. Nuri TÜZEK: Ben de bana bu fırsatı vermiş olduğunuz için size teşekkür ediyorum. Hukuk’ un gelişimi elbette krizler, sorunlar ve uyuşmazlıklar sonucu olmuştur. Bu PANDEMİ sonucu tüm dünyada birçok değişiklik olacağı gibi hukuk sistemimiz de kendi içinde hem esas anlamında hem de usul anlamında yenilikler meydana gelecektir. Yukarıda bahsettiğim konular umuyorum ki tüm taraflar için çözüme katkı sunacaktır. Tarafların her zaman anlaşarak birbirlerini anlayarak çözüm üretmesini tavsiye ediyorum. Elbette çatışma ve tartışmaların büyümemesi adına uzlaşı olmayan konularda mahkeme yoluna gidilmesi ve profesyonel bir destek ile bu süreci en az zararla gidermesini taraflara tavsiye ediyor  Korona virüsünün yol açtığı tüm sıkıntılardan ülkemizin ve tüm insanlığın biran evvel kurtulmasını temenni ediyorum.

web: www.erbabhukuk.com

Tel: 02163750020